A gestão do Fundo de Investimento Imobiliário TRX Real Estate (TRXF11) detalhou a aquisição de 14 agências bancárias locadas para a Caixa Econômica Federal. Embora a transação tenha despertado certa desconfiança no mercado, os gestores do fundo de renda urbana sustentaram a tese de investimentos no relatório gerencial, divulgado nesta quarta-feira (3).
“Entendemos e compartilhamos da reticência do mercado em relação às agências bancárias, porém consideramos que essa operação é composta por diversos fatores imobiliários de avaliação que justificam a aquisição do ponto de vista de risco e retorno dentro do portfólio diversificado do TRXF11”, pontuou o documento.
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Além de atuarem com serviços do segmento bancário, acrescentam os gestores, as agências do banco estatal desempenham funções essenciais para políticas públicas e programas sociais do governo federal. O time de gestão do TRXF11 lembra que os espaços operam como postos de atendimento para serviços como FGTS, seguro-desemprego, programas habitacionais, benefícios sociais e operações de cidadania, sendo estruturas importantes para a população.
“Conforme abordado no fato relevante referente à aquisição, a Caixa Econômica é considerada um excelente locatário no que tange seu risco de crédito, com rating avaliado em AAA pela Fitch, Moody’s e S&P”, reforça o relatório gerencial do fundo. “Ademais, as agências estão bem localizadas em regiões metropolitanas estratégicas, situadas nas cidades de São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Salvador, São Gonçalo, Niterói, São João do Meriti e Jundiaí”, complementa o texto.
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De acordo com cálculos da gestão, o portfólio de 14 imóveis foi adquirido pelo cap rate (quanto determinado imóvel retorna de capital em relação ao montante investido) de 10,16% ao ano, patamar que, segundo eles, seria significativamente superior à média de aquisições do fundo até o momento.
“Porém, esse é o cap rate médio de todos os imóveis, sendo que a extensão de cap rate de aquisição vai de aproximadamente 8,0% para imóveis estratégicos e que entendemos possuir grande potencial de valorização, como as agências localizadas na Av. Fradique Coutinho em São Paulo (SP) e no Shopping Rio Sul, até 15,0% para os imóveis mais táticos e que devemos buscar um desinvestimento mais rápido, como as agências localizadas na Penha e Riachuelo no Rio de Janeiro (RJ)”, detalham os gestores.
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