O segmento de shopping centers está entre os favoritos do investidor de fundos imobiliários. Mas dentro da classe, quais fundos têm os empreendimentos mais rentáveis? Um estudo do Investidor Descoletizado investigou o tema e apresenta um ranking baseado na lucratividade dos principais FIIs do setor.
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O levantamento utiliza o NOI/m² (Net Operating Income) — indicador que mede a receita operacional líquida por metro quadrado, descontando custos operacionais diretos. É a métrica que revela, na prática, quão eficiente é cada shopping para gerar resultado.
Nesse recorte, o XP Malls (XPML11) aparece no topo com um NOI/m² de R$ 128, o maior entre os cinco maiores FIIs de shopping em número de cotistas. O indicador avançou 10% nos últimos 12 meses encerrados em agosto, segundo o relatório gerencial.
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Na outra ponta está o Hedge Brasil Shopping (HGBS11), com NOI/m² de R$ 88,10. Apesar de estar no fim da lista, foi o fundo que mostrou a maior expansão anual.
| Fundo | Período de Referência | NOI/m² (R$) | NOI/m² (vs. A.A.) |
| XPML11 | set-25 | 128 | 10,00% |
| HSML11 | set-25 | 105,28 | 6% |
| VISC11 | set-25 | 96 | 11% |
| PMLL11 | ago-25 | 89,8 | 4,60% |
| HGBS11 | set-25 | 88,1 | 16% |
Fonte: relatórios gerenciais
(Nota: Os dados absolutos de R$/m² para PMLL11 são referentes a agosto de 2025, enquanto os demais FIIs reportam dados de setembro de 2025. As taxas de crescimento anuais (YTD) são citadas sempre que disponíveis para uma comparação de longo prazo).
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“Em setembro de 2025 tivemos uma base elevada de recebimentos de estacionamento e aluguel mínimo, colaborando para o crescimento expressivo do NOI em relação a setembro de 2024”, apontou a gestão do HGBS11.
Do lado do XPML11, a administração destaca que a estratégia de aquisições recentes contribui para “uma evolução quantitativa e qualitativa do fundo”, elevando indicadores e ampliando a diversificação. No mês passado, o FII anunciou novas movimentações na carteira.
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A transação envolveu o fundo Capitânia Shoppings (CPSH11) e incluiu a compra de participações em quatro shoppings — Praia de Belas (RS), Shopping Metrô Tatuapé (SP), Shopping Metrô Boulevard Tatuapé (SP) e Iguatemi Bosque (CE). Ao mesmo tempo, o XPML11 vendeu 4,81% do Internacional Shopping Guarulhos (SP) por R$ 76,7 milhões, à vista.
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